Quando si vende, si acquista o si ha in mente di ristrutturare un immobile, la planimetria catastale riveste un ruolo primario. È importante che sia conforme perché, qualora non lo fosse, provocherebbe rischi da non sottovalutare in fase di compravendita o ristrutturazione.
Può capitare, e molto più frequentemente di quanto si potrebbe pensare, che la planimetria catastale sia non conforme all’immobile da vendere o acquistare. E allora come ci si comporta in questi casi? E quali sono le soluzioni a disposizione per risolvere il problema?
Definizione e funzioni della planimetria catastale
Come prima cosa, cerchiamo di capire che cos’è la planimetria catastale e a che cosa serve nello specifico. Non è altro che il disegno tecnico che viene depositato presso l’Agenzia delle Entrate e che rappresenta nel dettaglio un’unità immobiliare. Attraverso la planimetria catastale si ha accesso a informazioni importanti circa la distribuzione interna degli spazi di un immobile, la destinazione dei vani, gli accessi, pertinenze e consistenza dell’immobile. Se volessimo riassumere, potremmo dire che la planimetria catastale serve per:
- identificare correttamente l’immobile
- calcolare rendita catastale e imposte
- verificare la conformità in caso di compravendita
- supportare pratiche edilizie e successioni
Planimetria catastale non conforme: i rischi più importanti
Una planimetria catastale non conforme può comportare una serie di rischi che i protagonisti di una compravendita immobiliare devono conoscere. La normativa è cambiata dal 2010, ovvero da quando è diventata obbligatoria la dichiarazione di conformità catastale in un procedimento di compravendita. Ma quali sono dunque i rischi più alti in presenza di una planimetria che non è conforme ovvero non è corrispondente all’immobile oggetto di trattativa di compravendita?
Il caso più comune è quello che porta il notaio a decidere di sospendere il rogito in attesa di aggiornamenti della planimetria. Questo comporterà, inevitabilmente, un allungarsi dei tempi conclusivi dell’atto di compravendita. Può anche succedere che l’acquirente, preso atto della planimetria catastale non conforme, decida di ritirarsi e di non acquistare più l’immobile. Inoltre anche la banca può negare il mutuo, in presenza di una planimetria catastale non conforme.
In generale poi bisogna considerare che le irregolarità generano, in qualsiasi caso, dell’incertezza e possono anche condizionare in negativo il valore commerciale dell’immobile. Per tutti questi motivi, dunque, è fondamentale che l’immobile da vendere o acquistare sia conforme alla planimetria.
Come sapere se la planimetria di un immobile è conforme
La domanda che molti si pongono, dunque, soprattutto negli ultimi anni in cui la conformità catastale è diventata una condicio sine qua non per la vendita e l’acquisto di un immobile, è come riuscire a capire se effettivamente ci sia corrispondenza tra la planimetria e l’immobile vero e proprio per mettersi al riparo dai rischi più frequenti. La verifica deve essere rigorosamente effettuata da un tecnico che sia in grado dunque di confrontare lo stato reale dell’immobile alla planimetria catastale prendendo in riferimento anche la documentazione urbanistica comunale. Il professionista di riferimento può essere un geometra ma anche un architetto o un ingegnere in grado di approfondire questo aspetto, fondamentale in ottica compravendita.
Cosa fare per aggiornare una planimetria non conforme
Ma è possibile rendere conforme una planimetria catastale che di fatto non lo è? La risposta è affermativa, è possibile aggiornarla e renderla conforme. Risolvere il problema è dunque fattibile e non ci si deve spaventare davanti a una non conformità di un immobile. La verifica da parte dei tecnici serve proprio a capire se eventualmente esiste un problematica e da lì partire per risolverla con successo e nel minor tempo possibile.
Occorre intanto capire ciò che causa irregolarità nella planimetria. Se le modifiche sono regolari dal punto di vista urbanistico ma non aggiornate al Catasto, basterà presentare una pratica DOCFA tramite uno dei tecnici abilitati prima menzionati e in poco tempo il problema sarà risolto. Diverso è il discorso se ciò che provoca non conformità è causato da opere abusive. In questo specifico caso occorrerà prima verificare la possibilità di una sanatoria urbanistica. Laddove non fosse possibile, l’unica strada da percorrere è quella che riporterebbe l’immobile alla configurazione autorizzata.
Costi da sostenere
Ipotizzare il costo di un aggiornamento di una planimetria catastale non conforme è cosa complicata perché molto dipende dalla causa del problema. Se si tratta di un aggiornamento catastale semplice, ad esempio, il costo si potrebbe aggirare intorno a qualche centinaia di euro, in caso di sanatoria edilizia la spesa potrebbe però aumentare. Nel calcolo del costo da sostenere poi bisogna prendere in considerazione anche alcune variabili che incidono significativamente: la dimensione dell’immobile, il tipo di abuso, la documentazione disponibile e il comune di riferimento.
Il consiglio, laddove si ravvisi una non conformità della planimetria catastale, è sempre quello di rivolgersi a un professionista per poter capire in quale direzione muoversi per risolvere il problema a monte. Una planimetria catastale non conforme non va sottovalutata anche se le soluzioni per renderla conforme esistono e sono praticabili.